Observaciones a la Prueba

NN  Numerio Negidio

JUZGADO : 13º CIVIL DE SANTIAGO. 

ROL : C-29.466-2019.

CARATULADO : VARGAS CON ESPINOZA.

CUADERNO : PRINCIPAL.

OBSERVACIONES A LA PRUEBA.

S.J.L. EN LO CIVIL 13º DE SANTIAGO.

CARLOS GONZÁLEZ FUNAKOSHI, Abogada de la parte demandante, ya individualizada en la presuma de esta presentación, A SS., respetuosamente digo:

Que, encontrándome dentro de plazo, vengo en formular las siguientes observaciones a la prueba rendida en estos autos, y que demostrarán que, la demanda  debe ser acogida en todas sus partes.

I.-Los Hechos Sustanciales, Pertinentes y Controvertidos.

Por resolución judicial del 31 de Marzo de 2022, se fijaron los puntos de prueba a  rendir, que son los siguiente:

“1.- Cláusulas y condiciones del contrato de compraventa celebrado entre doña Marta Irene Muñoz Díaz y don Jaime Rodrigo Espinoza Castro el 22 junio del año 2015.

2.- Cumplimiento dado por las partes al contrato descrito en el numeral anterior. En especial, efectividad de haberse pagado el precio de la compraventa.

3.- Efectividad de ser el precio consignado en el contrato de compraventa inferior a la mitad del justo precio del inmueble que se vende.

4.- Existencia de un vicio de nulidad que afecte al contrato de compraventa señalado. Hechos y circunstancias. Efectividad de corresponder aquél a un acto simulado.”

II. En cuanto a la prueba aportada por el demandante.

A.- En cuanto al punto de prueba N º 3, de autos.

PRUEBA OFRECIDA.

1.- Certificado de Avalúo fiscal correspondiente al primer semestre de 2015,el que da cuenta que la propiedad en referencia, a esa fecha, el precio era superior  al de venta en un 200%, es decir, el demandado la compró en $ 3.000.000 pesos.- y el Avalúo para esa fecha era de $ 9.557.507 pesos.-.

2.- Certificado de Avalúo Fiscal correspondiente al primer semestre de 2023, que da cuenta que la propiedad hoy en día su precio es de $ 31.470.558.- este documento se acompaña con la finalidad de ilustrar al tribunal, del perjuicio que los demandantes han sufrido con la compra simulada.

3.-- Contrato de renuncia, a los gananciales, cesión de nuda propiedad y reserva de usufructo, donde el precio de compra de la propiedad es $ 3.000. 000 pesos.

4.- Copia de Cédula de identidad, que da cuenta que la señora vendedora del inmueble en referencia no sabe leer ni escribir.

B.- En cuanto al punto de prueba N º 4.- 

PRUEBA OFRECIDA.

1.- Informe médico, extendido por las especialistas, doctora Litzi Acosta Pizarro, del programa Dependencia Severa y La enfermera Constanza Vivales Morales de la misma Institución, las que dan cuenta:

“Hoy en día la paciente padece los siguientes antecedentes mórbidos:

Hipertensión Arterial

Diabetes Mellitus tipo 2

Accidente Cerebro Vascular

Dependencia severa

.Demencia.”

2.- Expediente judicial de la causa de interdicción por demencia en contra de la señora doña Marta Muñoz Diaz, quien es la persona que vendió la propiedad en referencia, causa Rol C-624-2019, incoada ante el 3° Juzgado Civil de Santiago.

SS., con respecto a este punto de prueba, se han comprobado como cierto, como consta en los documentos que se acompañaron en estos autos, el contrato simulado fue celebrado con fecha 22 de junio del año 2015, ante Notario Público Titular de la Vigésima Octava Notaría de Santiago don Juan Luis Sáiz del Campo, mediante escritura pública de renuncia a los gananciales, cesión de la nuda propiedad y reserva de usufructo. En ella podemos apreciar lo siguiente:

i).- A la fecha de celebración del contrato doña Marta Irene Muñoz Díaz, vendedora, tenía la edad de 77 años. Con su avanzada edad, y unido a enfermedades de ese momento, era de público conocimiento que la madre no

estaba con sus capacidades mentales plenas para la realización de cualquier acto jurídico, lo cual desembocó eventualmente en ser declarada interdicta de manera provisoria por el 3° Juzgado Civil de Santiago en causa rol C-624-2019.

Por tanto, como SS., bien sabe, las enfermedades como la demencia para estar en un nivel tan avanzado como el no reconocer a sus familiares, no se produce de un día para otro, sino que es progresivo, ya manifestándose desde antes de la fecha de celebración del contrato simulado, situación que el

El demandado y la hija de doña Marta bien sabían ya que era notorio y público para la familia.

ii).- Siguiendo el hilo conductor anterior, las notarías al comparecer personas mayores de 75 años tienen como práctica frecuente y casi obligatoria el tener que presentar el certificado médico de un especialista que pueda dar cuenta de las facultades mentales de la persona que va a celebrar un contrato. Lo anterior no es banal, ya que ellos no son especialistas médicos que puedan otorgar un juicio de decisión sobre si la persona tiene capacidades para firmar o no.

Sin perjuicio de lo anterior, y como consta en la escritura, el notario público no solicitó antecedente médico alguno con respecto a la vendedora, aun cuando bordeaba los 80 años y su capacidad mental en ese entonces era notoriamente en decadencia.

Aún si se hubiera entrevistado el notario personalmente con la vendedora, él no tendría la capacidad de diferir si una persona está con sus capacidades mentales plenas o si es sólo un periodo de lucidez ante su demencia, ya que no es un profesional de la salud con competencia necesaria para la pesquisa de trastornos cognitivos. Lo anterior es altamente relevante, ya que el certificado médico permite proteger a los adultos mayores evitando que personas sin escrúpulos se aprovechen de su demencia y perjudiquen a los legítimos herederos, como ha ocurrido en este caso.

Por tanto, el hecho que el notario no haya solicitado o no haya exigido certificado médico alguno, no sirve en absoluto para que la contraparte pueda

argumentar que la vendedora estaba con sus capacidades mentales plenas, ya que era de público conocimiento entre los hijos y su entorno que no era así.

iii).-. Más allá de la evidente maquinación, el antecedente principal que nos da luces de la simulación existente en el contrato es el precio irrisorio por el cual la vendedora VENDIÓ, CEDIÓ Y TRANSFIRIÓ la nuda propiedad de la vivienda en que en aquel entonces residía.

Tal como se expone en la cláusula cuarta de la escritura de la escritura “el precio de la cesión de la nuda propiedad es la suma de tres millones de pesos, que el cesionario paga en este acto de contado, declarando la cedente recibirlo a su entera satisfacción y conformidad”.

Ante esto debemos recordar que el precio es un requisito esencial para la existencia y/o validez de la compraventa, pues es imprescindible en este contrato que una de las partes se obligue a dar una cosa a cambio del precio que la otra, a su vez, se obliga a pagarle. Siendo así, este elemento no puede faltar y si ello ocurre, no habrá contrato de compraventa: “sine pretio nulla est venditio”.

El precio constituye el objeto de la obligación del comprador y es, a la vez, la

causa de la obligación del vendedor. Este vende para llegar a obtener el precio. De aquí que el precio, como todo objeto de obligación, debe reunir ciertos requisitos tendientes a hacer de él un elemento determinante de existencia del contrato.

Por tanto, como se ha señalado reiteradamente en la doctrina como en la jurisprudencia de nuestros tribunales, la falta de este elemento acarrea la inexistencia del contrato o su nulidad absoluta, por aplicación del artículo 1682 del Código Civil, pues se trata de la omisión de un requisito exigido por la ley en atención a la naturaleza de éste.

iv).- En consecuencia, queda en manifiesto que el irrisorio precio de la compraventa por una propiedad que en ese entonces valía por lo menos 10 veces su valor, manifiesta la ausencia de precio implicando que esta carezca de objeto y causa para la otra parte.

A la vez, nuestro código en el artículo 1793 del Código Civil, define el precio como el dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa.

De esta forma, la fundamentación de nuestra acción es que es claro que el precio no es real y serio sino irrisorio, ya que no esté fijado de una manera en que manifieste que realmente el vendedor tiene derecho a exigir y el comprador la obligación de pagarlo. Por lo anterior, no es un precio real el que es simulado (cuando tiene por objeto, por ejemplo, encubrir una donación), tampoco es real el precio irrisorio, como aquel que por su falta de proporción con el valor de la cosa vendida pone en manifiesto que las partes no han tenido el propósito serio de que sea exigido.

v).-Según la doctrina, entre el precio y el valor de la cosa debe existir cierta proporción, de lo contrario no existe en realidad. Cuando la desproporción es muy considerable, cuando la equivalencia del precio y de la cosa vendida no existe ni en la intención de las partes siquiera, el precio es irrisorio. El precio irrisorio se llama también ilusorio y como tal no puede dar vida un contrato que tiene como base la equivalencia, sino real, al menos aparente de las prestaciones. Por tanto, en el presente caso estamos frente a un precio irrisorio, en donde existe una desproporción tan grande que es claro que el vendedor no ha consentido en vender por un precio que no obtendrá, o que, si obtiene, no es suficiente para determinar a que lo adquiera. Para precisar o cuantificar el precio irrisorio, se ha entendido como criterio posible a considerar el que, si el precio vil es aquel inferior a la mitad del justo precio, el precio irrisorio podría ser la mitad del precio vil. Es decir, precio irrisorio podría ser aquel que no supera la cuarta parte del valor real o comercial de la cosa.

En el presente caso, el avalúo comercial de la casa supera los $30.000.000.pesos-, siendo un precio vil el realizar una compraventa por menos de quince millones de pesos, y en este caso no fue ni la mitad de ese precio vil, sino que el demandado se adjudicó una propiedad por tres millones de pesos, lo cual claramente es irrisorio. Con respecto a los aspectos generales de la Acción de Simulación invocada, debemos señalar que ésta pertenece a “toda persona interesada”, comprendiendo tanto a las partes como terceros interesados, en consecuencia, mi mandante está en todo su derecho de actuar e invocar la acción con el fin de que se anule este acto carente de causa.

A este respecto la doctrina ha señalado lo siguiente:

 “Para poder ejercitar una acción de simulación se necesita: ser titular de un derecho subjetivo o de una posición jurídica amenazada o embarazada por el contrato aparente; y probar el daño sufrido por consecuencia de la incertidumbre ocasionada por el acto simulado, daño que determina la necesidad de invocar la tutela jurídica.”

En este caso es claro que mi representada como heredera se encuentra amenazada por este contrato aparente, ya que el único bien de la sucesión de su madre, ha sido “vendido” a su hermana y su esposo por medio de este acto fraudulento y simulado, lo cual es claro que produce perjuicio, afectando mi patrimonio y derechos hereditarios.

Por último, hago presente que la hermana y el demandado luego de haber celebrado esta compraventa en el año 2018, le insistieron reiteradamente para que su madre se quedara con mi representada, despojándose de su propio hogar y trasládense al de mi representada, haciéndose cargo de todos sus cuidados.

Conclusión.

SS., con los antecedentes aportados por esta parte en los autos, los medios de prueba rendidos, el análisis de la probanza, se han demostrado,la existencia de vicio de nulidad que afecta al contrato de compraventa señalado, y existencia de un acto simulado, como asimismo, de oficio declarar la lesión enorme.

POR TANTO, de conformidad a lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil,

RUEGO A US., tener presente las observaciones a la prueba, considerarlas en el examen que de ella haga su señoría al pronunciar la sentencia definitiva.